Dubai Ev Fiyatları 2026: Bölgelere Göre Güncel Rehber
2026 yazı itibarıyla Dubai'de bir stüdyo daire ortalama AED 700.000 – 800.000, 1+1 daire AED 1,25 – 1,3 milyon, 2+1 daire ise AED 2,15 – 2,2 milyon bandında başlıyor. Bu yazıda fiyatları daire tipine, bölgeye ve birim alan fiyatına göre ayırdık; üstüne kira getirisi, alım maliyetleri ve oturum izni eşiklerini ekledik.
Rakamlar Ağustos 2026 itibarıyla geçerli piyasa verilerine dayanıyor. Fiyatlar projeye, kata, manzaraya ve ödeme planına göre değişir — bu yazı bir teklif değil, referans niteliğinde bir çerçevedir.
Daire tipine göre Dubai ev fiyatları
| Daire tipi | Başlangıç fiyatı (AED) | Yaklaşık USD | Tipik alan |
|---|---|---|---|
| Stüdyo | 700.000 – 800.000 | 191.000 – 218.000 | 35 – 50 m² |
| 1+1 (1 yatak odalı) | 1.250.000 – 1.300.000 | 340.000 – 354.000 | 65 – 85 m² |
| 2+1 (2 yatak odalı) | 2.150.000 – 2.200.000 | 585.000 – 599.000 | 110 – 140 m² |
| 3+1 ve üzeri | 2.800.000 + | 762.000 + | 150 m² + |
Neden USD karşılığını da veriyoruz: BAE dirhemi 1997'den beri dolara sabit kurla bağlı — 1 USD = 3,6725 AED. Bu yüzden Dubai'de alınan bir mülk, TL bazlı bir yatırımdan farklı olarak dolar cinsinden bir varlıktır. Kur riski Türk yatırımcı açısından tersine çalışır.
Metrekare değil ayakkare: birim fiyatlar
Dubai piyasasında fiyat metrekareyle değil ayakkareyle (square foot, sq ft) konuşulur. 1 metrekare = 10,76 ayakkare. Karşılaştırma yapabilmeniz için her iki birimi de veriyoruz.
| Segment | AED / sq ft | AED / m² (yaklaşık) |
|---|---|---|
| Piyasa geneli ortalama | 1.916 | 20.600 |
| Daireler | 1.969 | 21.200 |
| Villalar | 2.241 | 24.100 |
| Yeni / yeni teslim edilmiş | 2.047 | 22.000 |
| İkinci el | 1.713 | 18.400 |
Buradaki en önemli satır sonuncusu: yeni bir daire ile ikinci el bir daire arasında ayakkare başına yaklaşık %19 fark var. Bu fark, off-plan alımın Dubai'de neden bu kadar yaygın olduğunu da açıklıyor — yatırımcı bu farkın bir kısmını teslim anında prim olarak yazıyor.
Bölgeye göre Dubai ev fiyatları
Dubai'de "ortalama fiyat" tek başına yanıltıcıdır. Aynı şehirde ayakkare fiyatı 1.200 AED olan bir bölge de var, 7.800 AED olan bir ada da. Bütçenizi bölgeye göre konumlandırmak, daire tipine göre konumlandırmaktan daha belirleyicidir.
| Bölge | AED / sq ft | Karakteri |
|---|---|---|
| Dubai Investment Park, International City | 1.200 – 1.400 | En düşük giriş bedeli, en yüksek brüt getiri |
| JVC, Arjan, Dubai Silicon Oasis | 1.400 – 1.600 | Yatırımcı bölgeleri; kiralama hızlı |
| Business Bay, Dubai Marina | 1.900 – 2.100 | Likidite ve getiri dengesi; yeniden satışı kolay |
| Downtown Dubai | 2.200 + | Prestij ve değer koruma; getiri düşük |
| Palm Jumeirah | 2.250 + | Ultra prime; sınırlı arz |
| Jumeirah Bay Island | 7.800 + | Dubai'nin en pahalı adresi |
Pratik okuma: getiri arıyorsanız aşağı, sermaye koruması arıyorsanız yukarı bakın. JVC'de aynı bütçeyle iki daire alıp kiraya vermekle, Downtown'da tek daire alıp değer artışı beklemek iki ayrı stratejidir — ikisi de doğru olabilir, ama aynı anda ikisini birden vaat eden bir bölge yoktur.
Kira fiyatları ve getiri oranları
Fiyatın tek başına anlamı yok; getiriyle birlikte okunması gerekiyor. Dubai genelinde ortalama kira rakamları:
| Daire tipi | Ortalama aylık kira (AED) | Yıllık (AED) |
|---|---|---|
| Stüdyo | 4.500 | 54.000 |
| 1+1 | 6.700 – 7.000 | 80.000 – 84.000 |
| 2+1 | 10.000 | 120.000 |
| 3+1 | 16.000 | 192.000 |
1+1 dairede yıllık kira bölgeye göre ciddi biçimde ayrışıyor: JVC ve Al Furjan'da AED 55.000 – 95.000, Dubai Marina ve Business Bay'de AED 85.000 – 150.000, Downtown'da AED 110.000 – 180.000.
Brüt getiri oranları
| Bölge | Brüt kira getirisi |
|---|---|
| International City, Dubai Investment Park | %9 – 11 |
| JVC | %8,5 – 9,5 |
| Arjan, Dubai Silicon Oasis | %8 – 9 |
| Business Bay | %5,5 – 7,6 |
| Dubai Marina | %5,5 – 7,2 |
| Downtown Dubai | %4 – 6 |
| Dubai geneli ortalama | %6,68 (daireler %7,15) |
Brüt değil, net bakın. Yukarıdaki oranlar brüt. Servis bedeli (service charge), bakım ve boş kalma dönemleri düşüldüğünde net getiri tipik olarak 1,5 – 2,5 puan daha düşüktür. %9 brüt getirili bir daire pratikte %6,5 – 7,5 net getirir. Size sadece brüt rakam söyleyen bir hesaplamaya güvenmeyin.
Bölge bazında daha ayrıntılı getiri karşılaştırması için: Dubai'de kira getirisi — 2026'nın en yüksek ROI sağlayan bölgeleri.
İstanbul ile karşılaştırma — dürüst bakış
Türk yatırımcıya çoğu zaman "Dubai daha çok kazandırır" diye anlatılır. Rakamlara bakınca tablo bundan daha nüanslı:
İstanbul'da ortalama brüt kira getirisi yaklaşık %7 seviyesinde. Esenyurt gibi uygun ilçelerde %6 – 8, Beşiktaş ve Şişli gibi lüks bölgelerde %3 – 5. Yani getiri oranı bakımından iki şehir birbirine yakın.
Fark oranda değil, üç başka yerde:
| Dubai | İstanbul | |
|---|---|---|
| Brüt kira getirisi | %6,7 ortalama | %7 ortalama |
| Para birimi | AED — dolara sabit kur | TL — dalgalı |
| Kira geliri vergisi | Yok | Gelir vergisine tabi |
| Sermaye kazancı vergisi | Yok | 5 yıldan önce satışta var |
| Alım maliyeti | %4 DLD + masraflar | %4 tapu harcı + masraflar |
| Yıllık aidat / service charge | AED 10 – 25 / sq ft | Görece düşük |
Kısacası: Dubai'nin avantajı daha yüksek yüzde değil, aynı yüzdeyi sert para biriminde ve vergisiz elde etmek. Buna karşılık service charge kalemi Türkiye'ye göre belirgin biçimde yüksektir ve net getiriyi aşağı çeker. İki piyasayı karşılaştırırken bu iki kalemi birlikte hesaba katmak gerekir.
Fiyatın üstüne binen alım maliyetleri
İlan fiyatı ödediğiniz toplam tutar değildir. Dubai'de bir mülk alırken üstüne eklenen kalemler:
| Kalem | Tutar / oran | Not |
|---|---|---|
| DLD tapu devir harcı | %4 | Dubai Land Department'a ödenir |
| Emlak komisyonu | %2 | İkinci elde alıcı öder; off-plan'da genelde geliştirici karşılar |
| Oqood kayıt ücreti (off-plan) | ~AED 3.000 | Ara sicile kayıt |
| Tapu / sicil ücreti | ~AED 580 | Sabit |
| Yıllık service charge | AED 10 – 25 / sq ft | Her yıl tekrar eder — getiriyi doğrudan etkiler |
Örnek: AED 1.300.000'lik bir 1+1 dairede alım anındaki ek maliyet kabaca AED 55.000 – 60.000 tutar. Bütçe planlarken bu tutarı fiyatın üstüne eklemek gerekir.
Off-plan mı, hazır mı?
2026'nın ilk yarısında Dubai'deki tüm gayrimenkul işlemlerinin %76,2'si off-plan — 58.800 işlem, AED 139,8 milyar hacim. Bir yıl önce bu oran %69,3'tü. Yani piyasa net biçimde off-plan'a kayıyor.
| Off-plan (proje aşamasında) | Hazır (teslim edilmiş) | |
|---|---|---|
| Giriş bedeli | Düşük — peşinat %20 – 50 | Yüksek — tamamı peşin veya kredi |
| Ödeme | Teslime kadar faizsiz taksit | Peşin veya ipotek faizli |
| Kira geliri | Teslimden sonra | Hemen |
| Değer artışı | Teslim anında prim potansiyeli | Piyasa hareketiyle sınırlı |
| Risk | Teslim gecikmesi | Düşük |
| Yasal koruma | Kanun No. 8/2007 — escrow zorunlu | Doğrudan tapu |
Off-plan alımlarda ödenen paranın projeye özel bir escrow hesabına yatırılması zorunludur; geliştirici bu parayı yalnızca inşaat ilerledikçe çekebilir. Projenin durumunu satın almadan önce DLD'nin resmî proje sorgulama ekranından kontrol edebilirsiniz.
Oturum izni: 2026'da fiyat eşiği değişti
Türk yatırımcıların en sık sorduğu soru, hangi fiyatın oturum izni getirdiği. 2026'da bu konuda önemli bir değişiklik oldu.
2 yıllık yatırımcı vizesi — alt sınır kalktı
Dubai Land Department 1 Mayıs 2026'da, 2 yıllık mülk sahibi yatırımcı vizesi için aranan AED 750.000 alt sınırını kaldırdığını duyurdu. Artık tek başına sahip olunan, tamamlanmış herhangi bir konut — fiyatı ne olursa olsun — tapu ve varsa ipotek koşulları uygun olduğu sürece başvuruya esas olabiliyor.
Ortak mülkiyette kural farklı: her ortağın payının en az AED 400.000 değerinde olması gerekiyor.
Golden Visa (10 yıl) — eşik AED 2 milyon
AED 2 milyon ve üzeri gayrimenkul yatırımı Golden Visa'ya esas oluyor. Yatırım tek bir mülkte olabileceği gibi, toplam değeri eşiği aşan birden fazla mülkten de oluşabilir.
2026'daki ikinci önemli değişiklik burada: eskiden mülk bedelinin en az %50'sinin (veya AED 1 milyonun) peşin ödenmiş olması aranıyordu. Bu şart kaldırıldı — ipotekli ve off-plan mülkler de, sertifikalı değerleme AED 2 milyona ulaştığı ve banka veya geliştirici muvafakat verdiği sürece Golden Visa'ya esas olabiliyor.
Başvuru süreci, gerekli belgeler ve aile üyelerinin dahil edilmesi için: Dubai Golden Visa — gayrimenkul yatırımıyla oturum izni 2026 rehberi.
Sık sorulan sorular
Dubai'de en ucuz ev kaça alınır?
2026 itibarıyla giriş seviyesi bir stüdyo daire AED 700.000 – 800.000 bandında başlıyor. International City ve Dubai Investment Park gibi bölgelerde bu rakamın altına inen seçenekler bulunabilir, ancak bu bölgelerde yeniden satış likiditesi daha düşüktür.
Türk vatandaşı Dubai'de ev alabilir mi?
Evet. Dubai'de belirlenmiş freehold bölgelerde yabancılar tam mülkiyetle konut satın alabilir; vatandaşlık, oturum izni veya yerel ortak şartı yoktur. Alım ve tapu işlemi Dubai Land Department üzerinden yapılır.
Dubai'de ev almak için kredi kullanılabilir mi?
Evet, BAE bankaları yabancı alıcılara ipotek veriyor. Yerleşik olmayanlar için tipik olarak mülk bedelinin %50 – 60'ı finanse edilir, kalanı peşinat olarak istenir. Off-plan projelerde ise geliştiricinin faizsiz taksitli ödeme planı çoğu zaman daha avantajlıdır.
Dubai'de ev alırken hangi vergiler ödenir?
Alım sırasında %4 DLD tapu devir harcı ödenir. Sonrasında yıllık emlak vergisi, kira geliri vergisi veya sermaye kazancı vergisi yoktur. Tekrar eden tek düzenli gider, yıllık service charge'dır.
Dubai'de ev fiyatları 2026'da düşer mi?
Piyasa geneli 2026 boyunca ayakkare başına yaklaşık AED 1.950 seviyesinde seyretti. Arz artışı bazı segmentlerde fiyat baskısı yaratabilir; ancak bölge ve segment ayrışması genel bir trendden daha belirleyici olmuştur. Tek bir "Dubai fiyatı" üzerinden tahmin yürütmek yanıltıcıdır.
Kaç metrekare ev alabilirim?
Kaba hesap: bütçenizi ortalama m² fiyatına bölün. AED 1,3 milyon bütçeyle piyasa ortalamasında (m² başına ~AED 21.200) yaklaşık 61 m², JVC gibi bir bölgede (m² başına ~AED 16.000) yaklaşık 81 m² alan alınabilir.
Bütçenize uygun projeyi konuşalım
Pro8 Real Estate, Dubai'de RERA lisanslı (ORN 61373) off-plan gayrimenkul danışmanlığı yapıyor. Emaar, Omniyat, Aldar, Binghatti ve Ellington gibi geliştiricilerin satış öncesi tahsislerine erişimimiz var.
Güncel portföyümüzü projeler sayfamızdan inceleyebilir, süreci baştan sona anlatan Türk yatırımcılar için Dubai rehberimize göz atabilir veya doğrudan bize ulaşabilirsiniz.
Alım sürecinin adım adım işleyişi için: Dubai'de ev satın alma — Türk yatırımcılar için adım adım rehber. Türkiye'den para transferi ve vergi tarafı için: para transferi ve vergi rehberi.
Bu yazıdaki fiyat ve getiri rakamları Ağustos 2026 itibarıyla kamuya açık piyasa verilerine dayanmaktadır ve bilgilendirme amaçlıdır. Yatırım tavsiyesi veya bağlayıcı bir fiyat teklifi niteliği taşımaz. Güncel fiyatlar projeye ve üniteye göre değişir. Pro8 Real Estate, PRO EIGHT REAL ESTATE L.L.C ticari unvanıyla faaliyet gösterir — RERA ORN 61373, DET ticaret lisansı 1614504.
